常德市人民政府关于加强保障性安居工程建设管理的实施意见

各区县市人民政府，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
　　为全面加强保障性安居工程建设管理，加快解决城镇中低收入家庭住房困难，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《湖南省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发〔2011〕11号）、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（湘政办发〔2010〕53号）精神，结合我市实际，现提出如下意见：
　　一、总体要求和基本原则
　　（一）总体要求。按照“保基本、促公平、可持续”原则，全面推进保障性安居工程建设，进一步加强和规范保障性住房管理，形成可持续的保障性安居工程建设管理机制，逐步建立比较完善的住房保障体系。“十二五”期间，全市保障性安居工程建设确保完成17.5万套（户）；到“十二五”期末，全市城镇保障性住房覆盖面达到20%以上。
　　（二）基本原则。坚持政府主导。各级政府作为保障性安居工程建设责任主体，要加大公共财政投入，落实扶持政策，通过市场运作，鼓励民间资本参与。坚持稳步推进。尊重群众意愿，维护群众合法权益，保障中低收入家庭基本住房需要。坚持新建与筹集结合。在城镇、各类园区集中新建保障性住房，同时统筹社会存量房源。坚持监管并重。推广新技术、新材料、新工艺，加强质量安全监督，做到分配过程公开透明、分配结果公平公正。
　　二、大力推进保障性安居工程建设
　　（一）稳步推进廉租住房建设。合理编制建设规划，有序控制年度建设计划。廉租住房单套建筑面积严格控制在50平方米以内。保障任务重、配套压力大、小户型房源不足的区县市，要优先解决无购买能力家庭的住房困难，在坚持自愿原则基础上可推行廉租住房共有产权保障方式。逐步推进廉租住房与公共租赁住房建设管理并轨运行。
　　（二）重点发展公共租赁住房。公共租赁住房主要解决城镇中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员等群体的住房困难，单套建筑面积控制在40-60平方米，以小户型为主。“十二五”期间，城镇公共租赁住房建设坚持适当集中新建与统筹社会存量房源相结合，鼓励民间资本参与公共租赁住房建设，提高资金使用效益。各类工业园区、重点项目、乡镇公共租赁住房以集中新建为主。鼓励和引导企业以自主建设或合资建设方式在园区规划生活区内参与公共租赁住房建设和运营管理。企业利用自有土地在规划范围内自建宿舍（只租不售）100套以上、配套设施较为完善的可纳入全市公共租赁住房建设计划，规模较小、配套设施不完善、超面积的福利性公寓等不享受公共租赁住房建设相关优惠政策和各级财政投资补助。乡镇干部职工、科教文卫等系统基层职工中住房困难群体可纳入公共租赁住房保障范畴，由乡镇政府或主管部门按规定组织实施。社会存量房源主要通过国有直管公房提质改造、企事业单位存量房维修改造和租赁、购买市场闲置住房等方式筹集，主要用于解决城镇中低收入家庭住房困难。公共租赁住房项目可按总建筑面积（不含地下室面积）的15%配套建设商业服务设施。各区县市可自行制定公共租赁住房租金标准，原则上新建的公共租赁住房租金不超过市场平均租金的70%。
　　（三）全力推进城市棚户区改造。城市棚户区改造按属地管理原则由所在地政府（管委会）负责。棚改项目要科学规划、分步实施，优先安排规模较大、住房条件困难、安全隐患突出、群众要求迫切的项目。坚持政府主导、市场运作，充分调动企业和棚户区居民积极性，合理引导民间资本参与。重视维护城市传统风貌特色，坚持整治、保护与改造相结合，保护好历史文化遗产，不断完善新建小区配套设施及公共服务设施。棚户区改造可采取自筹共建、维修完善、兴建公共设施和整体搬迁四种形式，户型面积要严格遵循国家有关规定，原则上以中小户型为主。棚户区改造资金可采取财政补贴、企业支持、居民自筹、银行贷款、社会捐赠、市场开发等渠道筹措。要积极争取上级补助资金，地方配套资金可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中安排。
　　（四）加快实施国有工矿棚户区、林垦区危旧房、农村危房改造。引导企业和民间资本参与改造，棚户区居民应合理承担改造资金。国有工矿棚户区、林垦区危旧房改造时，企业要安排一定资金，已改制企业的棚户区改造由当地政府负责。农村危房改造要抓紧编制改造规划，建立完善改造农户档案管理信息系统，提高规划设计水平；加大地方政府补助力度，加强资金和质量安全监管。
　　（五）适量安排经济适用住房、限价商品住房建设。严格控制经济适用住房建设规模，单套建筑面积控制在60平方米以内。城市安置公寓楼供地可纳入限价商品房建设范畴，享受保障性住房优惠政策，供应对象为被征地拆迁的失地居民。
　　三、进一步完善政策措施，落实各项支持政策
　　（一）抓好统筹规划。将保障性安居工程纳入城镇总体规划和工业园区发展规划，根据保障任务安排和保障对象实际需求，合理确定年度建设计划并组织实施。
　　（二）确保用地供应。保障性安居工程建设用地纳入土地利用规划，保障性住房建设用地在年度用地计划中单列，实行专项考核。国土资源部门应依据保障性安居工程规划和年度建设任务，科学编制供地计划，涉及新增用地的要优先安排，并可通过先期供地保证土地供应。住房保障主管部门应在上年度12月底前，向规划、国土资源部门提出下年度保障性安居工程项目建设用地需求，规划、国土资源部门根据用地需求制定年度供地计划。无特殊情况，已规划为保障性住房的建设用地，不得挪作他用。
　　（三）建立资金归集制度。建立资金归集专户，规范资金使用管理。全额归集中央、省下达的各类补助资金，土地出让金总额的5%或土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益、租金收益、配建商业服务设施收益、保障性住房配售收入应及时归集到专户，财政预算资金、中央代发的地方政府债券资金、保障性安居工程企业债券资金等优先安排保障性安居工程建设。公共预算安排不足的区县市，要提高土地出让金和地方政府债券资金安排比重。各类保障资金由财政部门负责统筹管理，专账核算、专款专用。政府投资建设的保障性住房租金收入按非税收入管理缴入住房保障专户。充分利用保障性安居工程建设融资政策，政府指定或组建专门机构负责融资工作，住房保障主管部门要加强融资工作协调和资金使用监管。承担保障性安居工程建设项目的企业，可在政府核定额度内发行企业融资债券。政府主导的保障性住房和城市棚改项目可向省保障性安居工程投资有限公司申请融资，重点项目可申请住房公积金贷款支持。
　　（四）实施保障性住房配建。普通商品住房新开发项目按总建筑面积的5%配建保障性住房。配建可采取项目配建和异地配建两种方式，项目住宅建筑面积5万平方米以上的，原则上在项目内实施配建；项目住宅建筑面积5万平方米以下，或者5万平方米以上但不宜或房产开发商不愿实施项目配建的，应在政府指定用地建设，或根据项目总建筑面积按规定标准缴纳异地配建费。保障性住房配建具体规定另行制定。
　　（五）落实税费减免政策。对公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房和城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林垦区危旧房改造及农村危房改造，要切实落实上级有关税费优惠政策，加快推进保障性安居工程建设。
　　（六）支持民间资本参与保障性安居工程建设。在规划范围内，通过土地、税费、金融等支持政策，鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设和运营管理。要向社会主动公示项目信息和相关扶持政策，便于民间资本申报、参与保障性安居工程项目建设。进一步完善分配、使用、上市交易、退出管理和财务核算等管理机制，保障投资者合法权益。
　　四、提高规划建设和工程质量水平
　　（一）优化规划布局和户型设计。按照省地、节能、环保原则，保障性住房实行分散配建和集中建设相结合，集中建设的保障性住房，应考虑就业、就医、就学、出行等需要。户型设计应满足基本居住功能，可采取公开招标、设计评比等方式优选户型设计方案。严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。落实节能减排措施，推广节水型器具。农村危房改造要重视自然采光和通风，推广建筑节能技术。
　　（二）落实工程质量责任。严格履行项目基本建设程序，规范招投标行为，落实法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。保障性住房设置质量责任永久性标识，接受社会监督。推行保障性住房分户验收制度，确保工程质量。
　　（三）强化工程质量监管。项目建设单位应建立健全质量安全管理体系。各有关部门要加大建设项目工程质量和施工安全监督检查力度，对存在偷工减料等违法违规行为或工程质量不符合强制性标准的，责令整改或停工；对存在严重质量安全隐患的，限期拆除重建并追责。
　　五、建立健全分配和运营监管机制
　    （一）规范准入审核。合理确定住房保障条件，并向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、配租、复审制度。健全住建、房管、民政、公安、人社、税务、住房公积金、审计、金融等单位及街道、社区协作配合的审核机制。申请人应如实申报住房、收入和财产状况，声明同意调查核实家庭住房和收入财产等情况。审核机关调查核实申请人财产时，有关机构应依法提供便利。对提供虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，5年内不得再次申请保障性住房。公共租赁住房管理按《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令2012年第11号）执行。
　　（二）严格租售管理。住房保障管理机构要建立管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，实行动态管理。经审核符合条件的家庭，轮候期内通过摇号配租保障性住房，轮候期不超过3年。保障性住房租赁合同期限一般不超过3年，合同期满后可申请续租。连续租赁公共租赁住房同一房屋不超过5年，最长租赁期满后，需重新申请、轮候。廉租住房保障对象轮候期内可享受租赁补贴。因自然灾害、重大变故等特殊情况导致住房特别困难的家庭，按程序申报审核并报当地住房保障工作领导小组同意，公示无异议后优先配租。市财政参与投资建设的保障性住房安排此类特殊对象入住时，还需报市住房保障工作领导小组同意。
　　实行共有产权的保障性住房要明确政府与购买人的产权份额，合理确定上市收益分配比例。承租人签订租赁合同时应按合同约定缴纳一定额度的公用设施保证金，保证金交纳额度可根据一年租金额和配备设施价值合理确定。合同期满或终止时，无违约责任、公用设施无损坏的退还保证金；存在违约责任或公用设施有损坏的，从保证金中抵扣相关费用。
　　住房保障管理机构可长期租赁城区内符合要求的存量住房作为保障房源，向已通过住房保障管理机构审核的保障对象配租，或将社会存量房源进行登记后，向保障对象进行推荐，保障对象承租后，该住房纳入保障性住房管理。制定完善保障性住房市场租赁货币补贴政策，支持社会房源进入保障性住房租赁市场。廉租住房租赁补贴每年12月25日前发放，补贴对象必须用于房屋租赁支出并按要求提供房屋租赁相关资料。
　　（三）加强房屋维护管理。保障性住房室内外公用设施维护管理由服务公开招投标的中标单位或指定委托的管理单位负责，室内低值易耗品维护由承租人负责。承租人享有合同约定租赁期限内使用住房的权利，应按时缴纳房屋租金和水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用，爱护并合理使用房屋及附属设施，因使用不当损坏的，应负责维修或赔偿。实物配租的入住对象不得改变房屋结构和擅自进行室内装修，擅自装修的由住房保障管理机构制止并责令恢复。承租人退出房屋时，个人装修部分不予补偿。住房保障管理机构应定期检查房屋使用情况，对违反保障性住房管理有关规定且拒不整改或整改不到位的，应按有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，依法给予处罚。政府全额或部分投资建设的保障性住房运营维护管理费用按规定方式筹集，当地住房保障管理机构设专户进行管理。进一步规范房屋维修资金缴纳与管理，实行共有产权的廉租住房，由产权所有人按产权份额一次性缴纳或产权双方约定缴纳；政府和企业合资建设、企业与企业合资建设的公共租赁住房，按出资比例和标准缴纳；民间资本投资建设的公共租赁住房，产权所有人按标准缴纳；棚户区改造安置住房由产权所有人按标准缴纳。棚户区改造安置住房和其他投资主体建设的公共租赁住房，以及共有产权廉租住房上市交易后的房屋维修资金参照商品房进行管理。
　　（四）健全退出机制。承租人有下列行为之一的应退出保障性住房：提供虚假证明材料骗租骗购；转租、转借、转让；改变房屋结构或使用性质且拒不整改；无正当理由连续空置房屋6个月以上；拖欠租金累计6个月以上；在承租房中从事违法活动；购置、继承、受赠等方式取得其他住房；租赁合同期满未续租。不再符合保障条件且确无其他住房的承租人应按市场标准缴纳房屋租金。对应退出保障性住房而不退出的，住房保障管理机构向原初审单位下达《协助清退通知书》，原初审单位有义务劝其退出。对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的，住房保障管理机构将其列入不诚信黑名单后向金融、人社、民政等相关单位通报，并可委托房屋管理单位向人民法院申请强制退出。租赁合同期满需续租的须提前3个月申请，合同期满或终止后，承租人退出房屋确有困难的给予3个月过渡期，过渡期内按合同约定缴纳租金。
　　（五）加强物业管理。认真落实《常德市物业管理办法》（常政办发〔2011〕19号）有关规定，采取服务外包、购买服务、社会化管理及自治管理等方式加强保障性住房物业管理，促进保障性住房运转有序。
　　六、加强组织领导，进一步落实责任
　　（一）建立目标责任制。各级政府对本地保障性安居工程建设管理工作负总责，要加强工作调度，落实资金和土地，强化质量安全监管，严格租售管理；要建立健全住房保障管理机构，充实人员，落实经费，明确职责。各有关部门要加大保障性安居工程建设支持力度，落实优惠政策，建立项目报批时限制，优化审批程序，提高审批效率，确保工程进度。
　　（二）统筹安排年度建设任务。各地应按照本地保障性安居工程建设规划和年度计划，认真组织实施，确保任务完成。保障性安居工程项目计划和资金补助优先安排建设积极性高、建设力度大、任务完成情况好的区县市和建设单位。
　　（三）抓好信息公开。各级各有关部门要及时向社会公布年度保障性安居工程项目开工竣工情况、房源情况、分配情况和年度保障性住房、城市棚户区改造建设项目名称、地址、套数等基本信息，主动接受社会监督。
　　（四）建立考核问责机制。市直有关部门要加强保障性安居工程的监督检查，认真落实工作任务和政策措施。市政府建立约谈问责机制，对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度达不到要求的区县市政府（管委会）负责人进行约谈，对未完成目标任务的，市政府将对其主要负责人进行问责。各区县市也要建立约谈问责机制，推进工作开展。对在保障性安居工程建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关职能部门工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。