常德市司法局关于《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）》的说明

——2024年6月27日在常德市第八届人民代表大会常务委员会第二十次会议上

市司法局党组书记  董高群

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受市人民政府委托，现向市人大常委会报告《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）》的说明，请予审议。　　

一、立法的必要性　　

1.加强住宅小区物业服务监督，是完善基层治理的需要。住宅小区是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。党的二十大报告指出，要完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能，畅通和规范群众诉求表达、利益协调、权益保障通道，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。中共中央国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等一系列文件，明确要求将住宅小区物业管理纳入基层治理体系，加强党建引领，推动住宅小区物业管理不断创新，提高基层治理水平。　　　

2.住宅小区物业服务监督立法，是回应社会关切的现实需要。住宅小区物业服务立法是市人大常委会和市政府2024年立法计划确定项目，具有必要性和现实可能性。据统计，2023年，先后收到涉及物业管理的人大代表建议、政协委员提案21件，涉及物业管理的信访投诉1000余件，武陵区法院受理的物业管理方面诉讼案件500余件，均呈较快增长趋势。特别是今年南京雨花台“223”火灾事故警醒我们，物业服务不仅关乎能否提供舒适的生活环境，还关乎群众的生命财产安全，但目前业主委员会成立难、物业服务企业退出难等诸多问题突出，现有制度缺乏规制，亟需通过立法破解难题。　　

二、法规草案的起草及审查修改　　

在市人大常委会主导下，由市人大法制委、市人大环资委会同市司法局、市住建局、市应急局、市城管执法局成立了立法专班。3月18日，召开立法专班碰头会，会上确定了法规草案基本框架，正式启动法规草案起草工作。3月至4月，立法专班先后到安乡县、澧县、桃源县、汉寿县、鼎城区、石门县开展基层调研。4月15日至16日，市人大常委会育智副主任带领立法专班成员赴本省怀化市、贵州省铜仁市学习考察。经过多次调研、讨论、修改，形成法规草案。4月19日，市司法局将法规草案在市政府、市司法局门户网站和微信公众号上，面向社会公开征求意见建议。5月，还召开了部分人大代表、政协委员、公职律师、行业代表、相关市直部门座谈会，先后征集到意见建议500余条，采纳300余条。5月29日，市司法局就审查中争议较大的问题请示省司法厅指导。5月底6月初，市司法局、市住建局分别召开党组会，专题研究法规草案。6月21日，市政府第53次常务会议审议并原则通过法规草案。

三、法规草案的主要内容  　　　　　　

法规草案共十七条，内容涵盖立法目的和依据、立法原则、政府及部门职责、信息平台建设、物业服务收费、对业主委员会的监督、物业管理委员会的职权职责、业主委员会及成员禁止性规定、物业服务企业禁止性规定、物业使用安全及物业服务企业报告制度、公示公开内容、经营收益管理、法律责任和施行时间等内容。　　

四、法规草案需要说明的问题　　

1.关于法规名称。法规名称涉及主体方向，立法专班非常重视。2023年12月，市人大法制委（常委会法工委）、环资委会同市司法局、市住建局、市应急局、市市场监管局、市城管执法局等开展集体协商，立法专班拟定了19个选题，并公开征集社会公众意见。2月29日，市人大常委会法工委从中确定以《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》为法规名称。　　

2.关于物业管理委员会。目前，全市城区住宅小区918个，组建业主委员会的178个，组建率19.39%。针对业主委员会成立率低、业主自治管理难的问题，法规草案借鉴铜仁、怀化等地做法，明确由乡镇街道组建物业管理委员会，以推动选举产生业主委员会，临时组织业主共同决定物业管理事项。鉴于物业管理应充分体现业主自治，行政管理不能包揽或者取而代之，法规草案规定物业管理委员会任期不超过六个月，确有必要可以延期六个月。　　

3.关于政府、部门及乡镇街道、村（居）的职责。法规草案规定由住房和城乡建设部门作为物业服务监督主管部门，行使行政监管职权；发展和改革、工信、公安、司法行政、财政、市场监督管理、应急管理、城市管理、消防救援等部门依照各自职责开展相关工作。同时，进一步压实乡镇街道属地责任，发挥基层组织作用。　　

4.关于物业服务信息化。明确由市住建局依托市政府数据资源共享平台建立信息管理平台，畅通业主诉求处理渠道，提升管理效益，实现物业服务过程可追溯、服务行为可监管、服务质量可评价、居家生活服务“一屏办”。　　

5.关于物业服务收费。通过调研发现，部分小区物业服务企业管理服务水平极其低下，根本不具备履行物业服务合同约定的能力，所提供的服务仅限于卫生保洁，却依然按照合同约定标准进行收费，业主只能以拖欠费用的方式进行抗争，最终造成恶性循环。法规草案按照“质价相符”的原则，明确对实行政府指导价的前期普通住宅物业收费由相关职能部门广泛征求意见后，合法合理制定收费标准，并适时调整。　　

6.关于物业服务企业报告制度。设置物业服务企业报告制度，意在及时处理各种矛盾，化解各种风险，确保业主生命财产安全。一是业主、物业使用人实施违法装修等违法行为时，物业服务企业应当及时劝阻制止，同时向业主委员会和主管部门报告，并协助处理。二是发生安全事故或突发事件等紧急情况时，应当及时处理；不能处理的，应当及时报告。　　

7.关于物业服务信息公开。信息不公开、不对称是造成物业管理纠纷的主要原因，为了保障广大业主的知情权，让业主真正当家做主，除上位法明确应当公开的事项外，法规草案还详细列明了五项物业服务企业、三项业主委员会应当公示公开的信息。另外，为便于信息溯源，还规定应当同时在信息管理平台进行公示。　　

8.关于法律责任。重点针对物业服务企业未履行劝阻制止报告义务、未按规定公开物业服务信息、采取非法方式催缴物业服务费等设置相应的法律责任。明确由城市管理部门对物业服务企业拒绝退出物业服务区域等行为给予行政处罚。　　

法规草案及其说明，请予审议。