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索引号 0736/2011-00215 成文日期 2011-09-20
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常德市房地产业 “十二五”发展规划

发布日期:2011-09-20 17:11 字体:[ ]

根据常德市经济和社会发展的总体要求,结合我市住房保障和房地产业发展现状,特制定本规划。


第一部分  现实基础和宏观形势

一、“十一五”期间全市房地产业发展成效
“十一五”期间,我市紧紧围绕“十一五”住房保障和房地产业发展规划的实施,圆满地完成了“十一五”规划的各项目标,住房保障和房地产业保持了持续健康发展态势。
——房地产投资持续增长。“十一五”期间,全市房地产开发年投资额从2005年26.7亿元增长到2009年50.4亿元,年均增长17.8%;其中市城区投资额由2005年的15.1亿元到2009年的23亿元,年均增长10.5%,占全社会固定资产投资总额的比重由2005年的9.2%提高到2009年的12.5%。2009年,全市房地产业增加值对全市GDP的贡献率为3.2%,2010年上半年全市房地产业增加值对全市GDP的贡献率达到了4.2%。
——住房消费日趋旺盛。“十一五”期间,市城区商品房年销售额从2005年17.7亿元增长到2009年33.78亿元,年均增长18.2%;商品房年销售面积从107.5万平方米增长到128.39万平方米,年均增长3.9%;2009年市城区房屋所有权证登记面积达515.32万平方米,比2005年增长366.21万平方米;个人住房消费贷款余额从2004年15.3亿元增长到2009年36.17亿元,年均增长22.7%。
——旧城改造成效明显。“十一五”期间,市城区旧城改造共审批拆迁项目398个,拆迁房屋面积450万平方米(含改制企业自拆150万平方米),新建房屋600万平方米,打造了一批像水星楼商业广场、水榭花城、朗峰城市优品、泓鑫城市花园等大型精品楼盘,使城市面貌焕然一新。
——产业规模逐步壮大。“十一五”期间,全市房地产开发企业从2005年146家发展到2009年的260家(其中市城区148家),房地产开发从业人员6500余人,其中市城区房地产开发从业人员4400余人。全市房地产施工面积由2005年的405.7万平方米增长到2009年663万平方米,新开工面积从2005年的153.1万平方米增长到2009年的264.7万平方米。
——住保工作扎实推进。“十一五”期间,我市通过实物配租、租赁补贴、租金核减等方式,切实加大解决城市最低收入家庭住房困难的力度。截止2009年底,全市累计解决了19561户低保家庭的住房困难,其中通过廉租住房解决了5650户,住房保障率达到了46%。
二、存在的问题和不足
第一、房地产开发仍处在粗放型开发阶段。房地产企业不强不大,过多过杂,自有资金少,房地产开发对金融机构的依存度过高;开发项目规模过小,大部分本土企业不具备大盘开发的实力;房地产开发集约化程度较低,产品科技含量不高,科技进步贡献率较其他行业低;开发企业核心竞争力不强,产品结构单一,产品质量不高,建筑缺乏个性,基础配套设施不完善,服务性及公益性配套设施不齐全。
第二、住房供求结构有待进一步引导。我市房地产开发企业产品较为单一,开发企业大量开发中、低档次的商品房,真正高品质的商品房数量很少,产品同质化严重,没有建立起重点突出、特色鲜明的多层次市场供应体系。
第三、住房保障推进压力增大。中央和省下达的住房保障任务重,住房保障机构不健全,配套建设资金难落实,住房保障体系构建有待我们进一步进行积极探索。
第四、物业服务市场有待进一步培育。总体来看,我市的物业服务社会化、专业化和市场化的程度还不够高,还存在着物业服务企业良莠不齐、开发商物业服务意识淡薄、业主对物业服务不够理解以及管理机构设置不合理,监管力度不够等问题。敞开式老旧小区的物业管理整治工作尚在试点阶段。
三、“十二五”规划背景
“十一五”期间,常德已成为湖南省长株潭“3+5”战略发展城市集群的重要一员和湘西北区域经济发展最为活跃的城市。常德房地产市场已经成为辐射全省、面向全国开放的大市场。“十二五”期间,既是我市住房保障大力推进的时期,又是住房体系和制度进行重大调整的时期,常德房地产业将迎来重大的发展机遇期。
——城市“扩容提质”带来的机遇
“十二五”期间,我市城市发展将以“生态宜居城市、区域中心城市、交通枢纽城市”为战略目标,城市建设将以“扩容提质”为主导方向。全市的城镇化水平将由2009年的37.5%提高到44%左右,市中心城区城市人口将达到100万,市中心城区用地规模达到100平方公里以上,到2015年,市城区新增人口近30万人,按现有人均住房建筑面积33平方米计算,仅此需新增住房建筑面积约990万平方米。按照发达国家的经验,在人均GDP在800~1500美元之间,城市化率达到30%以上时,城市化发展就进入快速发展期,将产生旺盛的住房需求。我市目前正处在这个区间,城市的扩容提质和市民居住质量的改善将为房地产需求的增长提供有力支撑。
——城市经济快速发展带来的机遇
“十二五”将是我市经济大发展的五年,2009年我市GDP总量已超过1000亿,人均GDP超过2000美元;另一方面,2009年市城区居民人均可支配收入由2005年的9800元,增长到1.4万元,城市经济总量和居民可支配收入的稳步递增,将产生强劲的购买力,极大地刺激住宅消费,从而增加房地产市场需求总量。
——政策调整监控带来的机遇
为调整住房供应结构、规范房地产市场秩序、切实解决城镇居民住房问题,国家先后于2007、2008年出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文)、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国发[2008]31号文),2010年,又相继出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发[2010] 4号文)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文)及《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号文)等政策法规,这些政策的出台,为房地产市场的持续平稳发展奠定了政策基础。“十二五”期间,市委、市政府提出以打造以“桃花源里的城市”为标签,以休闲、宜居、宜业为主要内容的个性化城市,大常德城市个性的塑造,大常德城市骨架的勾勒,将大大提升我市对周边城市的吸纳力,同时给我市休闲地产、商业地产、会展地产、旅游地产等专业地产的开发提供了广阔的发展空间。

第二部分  指导思想和基本原则


一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以全面建设小康社会、实现全体人民“住有所居”为宗旨,适应国民经济和社会发展的客观需要,坚持“扩容提质”的城建方针和住房市场化的基本方向,加快解决快速城镇化带来的住房新问题,加强和改善房地产市场宏观调控,调整商品房供应结构,转变增长方式,保持房价基本稳定,完善住房梯级保障体系,建立健全基本住房保障制度,逐步扩大保障范围,积极推进公租房建设和棚户区改造,切实解决中低收入家庭住房困难,逐步改善城镇居民基本居住条件。
二、基本原则 1、坚持构建保障性住房体系和市场型住房体系。保障性住房体系由政府主导,服务特定群体,实行价格管制,履行政府住房保障职能。市场型住房体系以市场机制为主导,政府进行市场调控和监管,保持产业繁荣。
2、坚持以人为本,统一规划、合理布局、因地制宜、成片开发、配套建设,大力发展绿色生态环保建筑,营造良好的人居环境。
3、坚持房地产业发展与城市扩容提质、推进新型城市化相结合,发展节能省地型低碳地产,升级住宅建设生产方式,促进住宅产业现代化。

第三部分  总体目标


到2015年,我市房地产业形成“供需平衡、结构合理、市场规范、价格稳定、调控有效”的平稳健康发展格局,建立起以中高档商品房、普通商品房、公租房、经济适用住房、廉租房等组成的市场型和保障型相结合的梯级住房供应体系。
一、主要经济指标
(一)房地产投资:2015年,全市房地产开发投资额达95亿元左右,其中市城区为45亿元左右。“十二五”期间,全市房地产开发投资额年均增长约15%,全市房地产开发投资总额累计达到400亿元左右,其中市城区房地产开发投资总额累计达到180亿元左右。
(二)房地产开发:2015年,全市房地产开发面积达到420万平方米左右,其中市城区房地产开发面积达到175万平方米左右。“十二五”期间,全市房地产开发面积年均增长约15%,全市房地产开发总面积累计达到1700万平方米左右,其中市城区房地产开发总面积累计达到725万平方米左右。
(三)人均居住面积:2015年,市城区城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米。
(四)住房保障:2015年,住保体系建设基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
(五)棚户区改造:2013年,完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造任务,2016年,完成零星城市和国有工矿棚户区改造任务。
(六)物业管理:2015年,市城区新建小区100%实施物业管理,老旧小区物业管理工作以多种形式稳步推进。
(七)白蚁防治:到2015年完成预防面积420万平方米,完成IPM示范项目340万平方米左右,覆盖率达80%。
(八)信息化建设:到2015年,全市联网的房地产和住房保障信息系统全面建成,行政许可在线办理,信息数据可交换查询,实现省——市——县市区三级联网共享的房地产信息系统。
二、主要工作目标
(一)全力推进住房保障工作
1、着力解决低收入家庭住房困难问题。“十二五”期间,通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源,加大租赁住房补贴力度,着力解决城市低收入家庭的住房困难。2012年末,基本解决3.5万户低收入住房困难家庭的住房问题,2013-2015年,稳步扩大制度覆盖面,适当提高保障标准,力争到2015年人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
  2、努力解决中等偏下收入家庭住房困难。“十二五”期间,加大政策支持力度,加快发展公共租赁住房,解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。
3、推进棚户区改造和旧住宅区综合整治。“十二五”期间,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造,2014-2015年,稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造,稳步推进旧住宅区综合整治,完善基础设施配套,改善居住环境。
(二)优化调整住房供应结构
按照“加强供应、重点保障、总量控制、区域平衡”原则实施住房建设规划,开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本理念的现代居住小区,提高房地产开发综合水平,按照国家关于房地产市场宏观调控的要求,结合我市实际,加强对房地产开发行为的引导,重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅,以及经济适用房、廉租房、公租房建设。通过大力发展廉租房解决占城镇人口10%左右的最低收入群体的住房困难;通过大力发展公租房解决占城镇人口20%左右的“夹心层”群体(新就业职工、进城务工人员等)的住房困难。
(三)规范繁荣房地产市场
“十二五”期间,全市房地产开发企业控制在100家以内,培育一批知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌企业,以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、地方特色明显、公共设施配套、物业管理到位的品牌住宅小区和城市标志性建筑。加强行业监管力度,逐步淘汰实力弱、业绩差的物业、拆迁及中介服务企业,有序促进房地产业一、二、三级市场健康繁荣。
(四)推进住宅产业现代化
加快住宅产业改造升级,调整优化住宅产业和产品结构,加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化、低碳化的发展要求,积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺,改善住宅产品的适应性和竞争力,为消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件,全面提高住宅建设质量,加快住宅产业现代化。

第四部分  住房保障体系建设


一、工作目标
1、2015年,住保体系建设基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
2、“十二五”期间,全市完成廉租房建设14000户,新增租赁补贴8000户,完成经济适用住房建设1500套。
“十二五”期间市城区完成廉租房建设2500户,新增租赁补贴2000户。
3、“十二五”期间,全市完成公共租赁住房建设8000户,其中市城区完成公共租赁住房建设1300户。
二、工作计划
2011年,全市完成廉租房建设9000户,新增租赁补贴1000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设1000套。其中市城区完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴300户,完成公共租赁住房建设200套。
2012年,全市完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴1000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设1000套。其中市城区完成廉租房建设300户,新增租赁补贴200户,完成公共租赁住房建设200套。
2013年,全市完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴2000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设2000套。其中市城区完成廉租房建根据常德市经济和社会发展的总体要求,结合我市住房保障和房地产业发展现状,特制定本规划。
第一部分  现实基础和宏观形势
一、“十一五”期间全市房地产业发展成效
“十一五”期间,我市紧紧围绕“十一五”住房保障和房地产业发展规划的实施,圆满地完成了“十一五”规划的各项目标,住房保障和房地产业保持了持续健康发展态势。
——房地产投资持续增长。“十一五”期间,全市房地产开发年投资额从2005年26.7亿元增长到2009年50.4亿元,年均增长17.8%;其中市城区投资额由2005年的15.1亿元到2009年的23亿元,年均增长10.5%,占全社会固定资产投资总额的比重由2005年的9.2%提高到2009年的12.5%。2009年,全市房地产业增加值对全市GDP的贡献率为3.2%,2010年上半年全市房地产业增加值对全市GDP的贡献率达到了4.2%。
——住房消费日趋旺盛。“十一五”期间,市城区商品房年销售额从2005年17.7亿元增长到2009年33.78亿元,年均增长18.2%;商品房年销售面积从107.5万平方米增长到128.39万平方米,年均增长3.9%;2009年市城区房屋所有权证登记面积达515.32万平方米,比2005年增长366.21万平方米;个人住房消费贷款余额从2004年15.3亿元增长到2009年36.17亿元,年均增长22.7%。
——旧城改造成效明显。“十一五”期间,市城区旧城改造共审批拆迁项目398个,拆迁房屋面积450万平方米(含改制企业自拆150万平方米),新建房屋600万平方米,打造了一批像水星楼商业广场、水榭花城、朗峰城市优品、泓鑫城市花园等大型精品楼盘,使城市面貌焕然一新。
——产业规模逐步壮大。“十一五”期间,全市房地产开发企业从2005年146家发展到2009年的260家(其中市城区148家),房地产开发从业人员6500余人,其中市城区房地产开发从业人员4400余人。全市房地产施工面积由2005年的405.7万平方米增长到2009年663万平方米,新开工面积从2005年的153.1万平方米增长到2009年的264.7万平方米。
——住保工作扎实推进。“十一五”期间,我市通过实物配租、租赁补贴、租金核减等方式,切实加大解决城市最低收入家庭住房困难的力度。截止2009年底,全市累计解决了19561户低保家庭的住房困难,其中通过廉租住房解决了5650户,住房保障率达到了46%。
二、存在的问题和不足
第一、房地产开发仍处在粗放型开发阶段。房地产企业不强不大,过多过杂,自有资金少,房地产开发对金融机构的依存度过高;开发项目规模过小,大部分本土企业不具备大盘开发的实力;房地产开发集约化程度较低,产品科技含量不高,科技进步贡献率较其他行业低;开发企业核心竞争力不强,产品结构单一,产品质量不高,建筑缺乏个性,基础配套设施不完善,服务性及公益性配套设施不齐全。
第二、住房供求结构有待进一步引导。我市房地产开发企业产品较为单一,开发企业大量开发中、低档次的商品房,真正高品质的商品房数量很少,产品同质化严重,没有建立起重点突出、特色鲜明的多层次市场供应体系。
第三、住房保障推进压力增大。中央和省下达的住房保障任务重,住房保障机构不健全,配套建设资金难落实,住房保障体系构建有待我们进一步进行积极探索。
第四、物业服务市场有待进一步培育。总体来看,我市的物业服务社会化、专业化和市场化的程度还不够高,还存在着物业服务企业良莠不齐、开发商物业服务意识淡薄、业主对物业服务不够理解以及管理机构设置不合理,监管力度不够等问题。敞开式老旧小区的物业管理整治工作尚在试点阶段。
三、“十二五”规划背景
“十一五”期间,常德已成为湖南省长株潭“3+5”战略发展城市集群的重要一员和湘西北区域经济发展最为活跃的城市。常德房地产市场已经成为辐射全省、面向全国开放的大市场。“十二五”期间,既是我市住房保障大力推进的时期,又是住房体系和制度进行重大调整的时期,常德房地产业将迎来重大的发展机遇期。
——城市“扩容提质”带来的机遇
“十二五”期间,我市城市发展将以“生态宜居城市、区域中心城市、交通枢纽城市”为战略目标,城市建设将以“扩容提质”为主导方向。全市的城镇化水平将由2009年的37.5%提高到44%左右,市中心城区城市人口将达到100万,市中心城区用地规模达到100平方公里以上,到2015年,市城区新增人口近30万人,按现有人均住房建筑面积33平方米计算,仅此需新增住房建筑面积约990万平方米。按照发达国家的经验,在人均GDP在800~1500美元之间,城市化率达到30%以上时,城市化发展就进入快速发展期,将产生旺盛的住房需求。我市目前正处在这个区间,城市的扩容提质和市民居住质量的改善将为房地产需求的增长提供有力支撑。
——城市经济快速发展带来的机遇
“十二五”将是我市经济大发展的五年,2009年我市GDP总量已超过1000亿,人均GDP超过2000美元;另一方面,2009年市城区居民人均可支配收入由2005年的9800元,增长到1.4万元,城市经济总量和居民可支配收入的稳步递增,将产生强劲的购买力,极大地刺激住宅消费,从而增加房地产市场需求总量。
——政策调整监控带来的机遇
为调整住房供应结构、规范房地产市场秩序、切实解决城镇居民住房问题,国家先后于2007、2008年出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文)、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国发[2008]31号文),2010年,又相继出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发[2010] 4号文)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文)及《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号文)等政策法规,这些政策的出台,为房地产市场的持续平稳发展奠定了政策基础。“十二五”期间,市委、市政府提出以打造以“桃花源里的城市”为标签,以休闲、宜居、宜业为主要内容的个性化城市,大常德城市个性的塑造,大常德城市骨架的勾勒,将大大提升我市对周边城市的吸纳力,同时给我市休闲地产、商业地产、会展地产、旅游地产等专业地产的开发提供了广阔的发展空间。

第二部分  指导思想和基本原则


一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以全面建设小康社会、实现全体人民“住有所居”为宗旨,适应国民经济和社会发展的客观需要,坚持“扩容提质”的城建方针和住房市场化的基本方向,加快解决快速城镇化带来的住房新问题,加强和改善房地产市场宏观调控,调整商品房供应结构,转变增长方式,保持房价基本稳定,完善住房梯级保障体系,建立健全基本住房保障制度,逐步扩大保障范围,积极推进公租房建设和棚户区改造,切实解决中低收入家庭住房困难,逐步改善城镇居民基本居住条件。
二、基本原则 1、坚持构建保障性住房体系和市场型住房体系。保障性住房体系由政府主导,服务特定群体,实行价格管制,履行政府住房保障职能。市场型住房体系以市场机制为主导,政府进行市场调控和监管,保持产业繁荣。
2、坚持以人为本,统一规划、合理布局、因地制宜、成片开发、配套建设,大力发展绿色生态环保建筑,营造良好的人居环境。
3、坚持房地产业发展与城市扩容提质、推进新型城市化相结合,发展节能省地型低碳地产,升级住宅建设生产方式,促进住宅产业现代化。

第三部分  总体目标


到2015年,我市房地产业形成“供需平衡、结构合理、市场规范、价格稳定、调控有效”的平稳健康发展格局,建立起以中高档商品房、普通商品房、公租房、经济适用住房、廉租房等组成的市场型和保障型相结合的梯级住房供应体系。
一、主要经济指标
(一)房地产投资:2015年,全市房地产开发投资额达95亿元左右,其中市城区为45亿元左右。“十二五”期间,全市房地产开发投资额年均增长约15%,全市房地产开发投资总额累计达到400亿元左右,其中市城区房地产开发投资总额累计达到180亿元左右。
(二)房地产开发:2015年,全市房地产开发面积达到420万平方米左右,其中市城区房地产开发面积达到175万平方米左右。“十二五”期间,全市房地产开发面积年均增长约15%,全市房地产开发总面积累计达到1700万平方米左右,其中市城区房地产开发总面积累计达到725万平方米左右。
(三)人均居住面积:2015年,市城区城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米。
(四)住房保障:2015年,住保体系建设基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
(五)棚户区改造:2013年,完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造任务,2016年,完成零星城市和国有工矿棚户区改造任务。
(六)物业管理:2015年,市城区新建小区100%实施物业管理,老旧小区物业管理工作以多种形式稳步推进。
(七)白蚁防治:到2015年完成预防面积420万平方米,完成IPM示范项目340万平方米左右,覆盖率达80%。
(八)信息化建设:到2015年,全市联网的房地产和住房保障信息系统全面建成,行政许可在线办理,信息数据可交换查询,实现省——市——县市区三级联网共享的房地产信息系统。
二、主要工作目标
(一)全力推进住房保障工作
1、着力解决低收入家庭住房困难问题。“十二五”期间,通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源,加大租赁住房补贴力度,着力解决城市低收入家庭的住房困难。2012年末,基本解决3.5万户低收入住房困难家庭的住房问题,2013-2015年,稳步扩大制度覆盖面,适当提高保障标准,力争到2015年人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
  2、努力解决中等偏下收入家庭住房困难。“十二五”期间,加大政策支持力度,加快发展公共租赁住房,解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。
3、推进棚户区改造和旧住宅区综合整治。“十二五”期间,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造,2014-2015年,稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造,稳步推进旧住宅区综合整治,完善基础设施配套,改善居住环境。
(二)优化调整住房供应结构
按照“加强供应、重点保障、总量控制、区域平衡”原则实施住房建设规划,开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本理念的现代居住小区,提高房地产开发综合水平,按照国家关于房地产市场宏观调控的要求,结合我市实际,加强对房地产开发行为的引导,重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅,以及经济适用房、廉租房、公租房建设。通过大力发展廉租房解决占城镇人口10%左右的最低收入群体的住房困难;通过大力发展公租房解决占城镇人口20%左右的“夹心层”群体(新就业职工、进城务工人员等)的住房困难。
(三)规范繁荣房地产市场
“十二五”期间,全市房地产开发企业控制在100家以内,培育一批知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌企业,以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、地方特色明显、公共设施配套、物业管理到位的品牌住宅小区和城市标志性建筑。加强行业监管力度,逐步淘汰实力弱、业绩差的物业、拆迁及中介服务企业,有序促进房地产业一、二、三级市场健康繁荣。
(四)推进住宅产业现代化
加快住宅产业改造升级,调整优化住宅产业和产品结构,加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化、低碳化的发展要求,积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺,改善住宅产品的适应性和竞争力,为消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件,全面提高住宅建设质量,加快住宅产业现代化。

第四部分  住房保障体系建设


一、工作目标
1、2015年,住保体系建设基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。
2、“十二五”期间,全市完成廉租房建设14000户,新增租赁补贴8000户,完成经济适用住房建设1500套。
“十二五”期间市城区完成廉租房建设2500户,新增租赁补贴2000户。
3、“十二五”期间,全市完成公共租赁住房建设8000户,其中市城区完成公共租赁住房建设1300户。
二、工作计划
2011年,全市完成廉租房建设9000户,新增租赁补贴1000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设1000套。其中市城区完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴300户,完成公共租赁住房建设200套。
2012年,全市完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴1000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设1000套。其中市城区完成廉租房建设300户,新增租赁补贴200户,完成公共租赁住房建设200套。
2013年,全市完成廉租房建设1500户,新增租赁补贴2000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设2000套。其中市城区完成廉租房建设300户,新增租赁补贴500户,完成公共租赁住房建设300套。
2014年,全市完成廉租房建设1000户,新增租赁补贴 2000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设2000套。其中市城区完成廉租房建设200户,新增租赁补贴500户,完成公共租赁住房建设300套。
2015年,全市完成廉租房建设1000户,新增租赁补贴 2000户,完成经济适用住房建设300套,完成公共租赁住房建设2000套。其中市城区完成廉租房建设200户,新增租赁补贴500户,完成公共租赁住房建设300套。
“十二五”保障性住房建设规划分解表

常德市“十二五”保障性住房建设规划分解表

序号
项目名称
总规划(套)
建设性质
年度计划(套)
11年
12年
13年
14年
15年
1
廉租住房
14000
新建
9000
1500
1500
1000
1000
2
新增租赁补贴
8000
货币补贴
1000
1000
2000
2000
2000
3
经济适用房
1500
新建、货币补贴
300
300
300
300
300
4
城市棚户区改造新建保障房
10000
新建、改造
2000
2000
2000
2000
2000
5
工矿棚户区改造新建保障房
4000
新建、改造
800
800
800
800
800
6
公共租赁住房
8000
新建、改造
1000
1000
2000
2000
2000
保障性住房合计
45500
14100
6600
8600
8100
8100

 

 

 

 

 

 

 

 

三、工作措施
(一)完善组织机构。按照“重心下移、属地管理”原则,进一步完善市本级、各县市区及相关街道办事处、社区(居委会)的住保组织机构,健全管理网络。
(二)完善住房保障方式。大力推进公共租赁房建设,探索廉租房“共有产权”新思路,制定和完善补贴购房实施办法,用好、用足、用活国家政策,大力推进独立工矿企业危旧房和城市棚户区住房改造,实施多途径解困。
(三)多渠道筹措建设资金。通过争取上级住房保障补助资金、落实土地出让金部分和公积金增值收益以及推行“共有产权”、BT运作(建设方先垫资建设,验收合格后分期付款)等方式,缓解地方建设资金的不足。
(四)强化住房保障综合管理。主要是积极探索廉租房租金与物业费分开收取模式,强化住保对象综合信息档案建设,严格落实廉租房“准入”与“退出”机制,完善公示制度,接受社会监督,突出社会公平。
(五)加大房源筹集力度。通过集中新建、购买、棚户区改造等多种方式,加大房源筹集力度,确保保障性住房建设目标完成。

第五部分   棚户区改造


一、工作目标
截止2010年9月底,我市共有城市棚户区297万平方米,58508户,其中市城区棚户区125.2万平方米,22640户(江北城区棚户区68.5万平方米,12279户),国有工矿棚户区83.2万平方米,14583户。
1、2013年,完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造任务,2016年前完成零星的城市和国有工矿棚户区改造任务。
2、“十二五”期间,全市完成城市棚户区改造40000户,完成国有工矿棚户区改造10000户。其中市城区完成城市棚户区改造20000户。

城市和国有工矿棚户区改造“十二五”规划分解表

序号
项目名称
总规划
(套)
建设性质
年度计划(套)
11年
12年
13年
14年
15年
1
城市棚户区
全市
20000
商品房
8000
8000
8000
2000
2000
10000
安置房
4000
2000
2000
1000
1000
10000
保障性住房
4000
2000
2000
1000
1000
其中
市城区
10000
商品房
4000
2000
2000
1000
1000
5000
安置房
2000
1000
1000
500
500
5000
保障性住房
2000
1000
1000
500
500
县市区
10000
商品房
4000
2000
2000
1000
1000
5000
安置房
2000
1000
1000
500
500
5000
保障性住房
2000
1000
1000
500
500
2
工矿棚户区
全市
10000
新建、改造
4000
2000
2000
1000
1000
合计
50000
20000
10000
10000
5000
5000

二、实施原则
(一)科学规划,分步实施。在整体规划和年度计划的基础上,区分轻重缓急,对连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划有步骤的优先组织实施。
(二)政府主导,市场运作。确立棚户区改造政府的主导地位,发挥县市区政府的作用,市政府予以政策支持,同时发挥市场机制的作用,多模式改造。
(三)因地制宜,区别对待。根据棚户区的实际情况,有些以环境整治,完善功能为主;有些以维修加固,消除隐患为主;有些完全拆除,整体成片改造,同时注重历史文化的保护和重视维护城市传统风貌特色。
(四)统筹兼顾,配套建设。坚持全面规划,合理布局节约用地,综合开发。配套完善各种公共服务设施,注重与保障性用房建设相结合,与公园改造相结合,与绿地及其他公益性事业建设相结合,与文化名城项目建设相结合。
三、工作措施
(一)分类改造。棚户区改造根据棚户区的不同特点分四种形式进行,即整体拆迁改造、维修完善改造、兴建公共设施改造和集资共建改造四种。在进行改造前,要发动群众,征集群众意见,尊重群众意愿。明确改造项目实施主体,由市政府制定某一国有房地产企业为主实施棚改工作。
(二)政策支持
1、多渠道筹措资金。采取申请财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。一是积极向中央及省申请棚户区改造资金支持,市及县市区人民政府加大棚户区改造的资金投入;二是鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款;三是鼓励采取共建的方式改造棚户区,积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造,支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造;四是尽可能将棚改新建住房与保障性住房建设相结合,将保障性住房建设中的上级补助资金按政策规定用于棚改工作。
2、加大税费政策支持力度。对城市和国有工矿棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持,新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
(三)落实土地供应政策。国土部门凭立项文件公示收回土地使用权直接划拨给棚改公司;对棚改中的安置住房和公共基础设施、公益性事业建设用地实行划拨用地,除此之外的其他商品房、服务性等经营性用房可补办出让金手续;未能完成拆迁需要提前进行土地出让或确需进行捆绑出让的项目,经棚改办审查,并报政府批准后,可以采取毛地出让或捆绑方式出让,由国土资源部门组织出让。
(四)完善安置补偿政策。城市和国有工矿棚户区改造的房屋拆迁补偿安置在执行现有法规和政策的前提下,予以适当优惠。采取鼓励货币补偿、就近选择标准安置户型、困难救济以及与落实保障性住房相结合的措施。加大强制拆除力度,就江北城区棚改项目房屋拆迁补偿安置出台专门实施细则。
三、组织实施
(一)落实工作责任。加强组织领导,市及县市区人民政府是城市和国有工矿棚户区改造工作的责任主体,明确部门责任、具体措施,切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平,确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施,认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。
(二)加强组织领导,健全工作机制。加强棚户区改造的组织领导,成立市棚户区改造工作领导小组,组长由市长担任,市规划局、市住建局、市国土局、市财政局等部门为成员单位,领导小组下设市棚户区改造工作指挥协调组和领导小组办公室(简称市棚改办),办公室设市房管局,主要负责棚户区改造政策拟制、计划制定、方案审查、检查考核及综合协调、指挥调度工作。各区政府设立区棚户区改造工作领导小组,下设办公室(简称区棚改办),抽调专人,专职、专责,组建相应机构,具体组织实施辖区内棚户区改造项目的调查摸底、计划编制、拆迁净地、项目运作、保障住房供应对象资格审核等工作。
(三)确保工程质量。严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。优化新建安置住房的规划设计,在较小户型内实现基本的使用功能,满足基本居住需要。按照节能省地环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。
(四)强化监督检查。加强监督检查,实施全方位监管,及时发现并解决各种问题,坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。监察部门要会同有关部门加强对城市和国有工矿棚户区改造情况的监督检查,认真查处违法违纪行为。审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。国土资源管理部门要加强对城市和国有工矿棚户区改造用地的管理和监督检查。
(五)加强宣传引导。采取多种形式,广泛宣传棚户区改造的重要意义,准确解读政策措施,及时反映工作进展情况,取得城市和国有工矿棚户区居民的理解和支持,为城市和国有工矿棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。

第六部分  商品房开发


一、工作目标
(一)全市房地产开发目标
1、2015年,全市房地产开发投资额达95亿元左右。“十二五”期间,全市房地产开发投资额年均增长约15%,全市房地产开发投资总额累计达到400亿元左右。
2、2015年,全市房地产施工面积达到1160万平方米,全市房地产施工面积年均增长约为15%。
3、2015年,全市房地产竣工面积达到306万平方米,“十二五”期间,全市房地产竣工面积年均增长约15%。
4、2015年,全市房地产开发面积达到420万平方米左右, “十二五”期间,全市房地产开发面积年均增长约15%,“十二五”期间,全市房地产开发总面积累计达到1700万平方米左右。
(二)市城区房地产开发目标
1、2015年,市城区为45亿元左右,“十二五”期间,市城区房地产开发投资额年均增长约15%,市城区房地产开发投资总额累计达到180亿元左右。
2、2015年,市城区房地产施工面积达到520万平方米左右,“十二五”期间,市城区房地产施工面积年均增长约为15%。
3、2015年,市城区房地产竣工面积达到70万平方米左右,“十二五”期间,市城区房地产竣工面积年均增长约15%,市城区房地产竣工面积累计达到290万平方米左右。
4、2015年,市城区房地产开发面积达到175万平方米左右。“十二五”期间,全市房地产开发面积年均增长约15%,市城区房地产竣工面积累计达到725万平方米左右。。
二、工作措施
(一)进一步强化产业政策研究
结合国家相关产业调控政策,领会文件精神,增强政策敏感性和政策领悟、驾驭能力,科学指导工作实践;结合市委市政府“扩容提质”城建方针和城市发展战略目标,进一步拓宽视野,就房地产业实现科学发展、跨越发展、和谐发展,在打造“生态宜居城市、交通枢纽城市、区域中心城市”进程中的突出作用等进行广泛深入调研,引导产业健康有序发展,积极服务全市经济发展大局。 (二)进一步引导房地产业升级
抓住规划这个龙头,改“遍地开花”为集中开发,在控制土地、保证房地产开发用地需求的同时,推行有序规划、成片开发,几百亩、一个片区、一座新城,就是一个房地产业;引导企业积极寻找新的效益增长点,积极探索旅游地产、工业地产、医药地产、休闲地产、民生地产、复合地产等专业地产的开发思路,形成差异化竞争,增强市场拓展能力,促进产业升级。
(三)进一步完善房地产供应结构
在加快发展廉租房、公租房等基本保障型住宅产品的同时,积极引导房地产企业重点发展高端、高品质产品,建立以高品质住宅和基本保障住宅为重点的市场供应体系,建设一批质量好、环境优、配套齐、科技含量高的高品质楼盘,体现宜居城市生活品质;加快推进住宅产业化,加强产品研究,鼓励推广节能、环保、信息化、智能化等新技术、新材料的应用,打造低碳生态住宅;逐步推广精装修或全装修住房。
(四)进一步规范房地产市场秩序
通过严格市场准入机制,严格资质审查和年检把关,从源头上遏制开发企业过多过滥的现象;集中清理整治非法集资、违规预售等违法违规行为,加强预售资金监管,规范市场秩序;通过全面实施网上即时备案、网上签约等信息化手段,加大商品房预(销)售全程监管工作力度;通过进一步加强二手房市场和房屋租赁市场的管理,推进市城区二、三级房地产市场的稳步发展;进一步加强房地产企业信用系统建设,打造诚信房产。
(五)进一步培育房地产企业
加大对房地产企业的金融支持力度,加大对开发中低价位、中小套型普通商品住房、政策性住房和省地节能环保型住宅企业的信贷支持力度;鼓励房地产开发企业多渠道筹集开发资金,允许开发企业以投资、入股、合伙或转让方式进行项目合作,鼓励有条件的企业成立房地产置业担保公司;扶持本土房地产企业,引导企业积极树立品牌化战略,通过合并、联合开发等方式提升市场竞争力。
(六)进一步优化行业服务
进一步提升服务标准,创新服务举措,提高服务质量,擦亮房产办证窗口,切实将窗口办成“市民满意窗口”;进一步推进物业服务规范化、市场化、标准化进程,积极探索物业服务和社区管理的良性互动模式,整体提升全市物业小区包括老旧小区的物业管理与服务工作水平;进一步规范白蚁防治施工程序,做到“安全施工无事故,优质服务零投诉”。
(七)正确引导住房投资与消费
坚持正确的舆论导向,鼓励住房投资和消费,引导电视、报纸、网络等媒体以促进房地产市场健康快速发展为基调,加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果,客观、公正地报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念和合理的市场预期,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
(八)进一步加强产权产籍管理
一是完善登记系统与地理信息系统对接工作,强化网络层次化管理,完成异地备份工作,确保业务数据安全;完善测绘管理及相关基础工作,主要是对市城区新建区域全面开展基础测绘工作,对市城区改造区域开展修补测工作;二是加强对鼎城区、西湖管理区、西洞庭管理区房屋产权产籍管理工作的业务指导,主要是网络信息建设、基础测绘、收件发证、房屋登记薄的建立等方面的工作;三是探索农村产权、产籍基础数据和登记基础测绘相关工作,有步骤地做好农村房屋登记发证。
(九)进一步加强城镇房屋拆迁管理和城市危险房屋管理工作
一是全面推进城镇房屋拆迁管理规范化,建立健全科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的城镇房屋拆迁工作机制,不断提高城镇房屋拆迁管理水平和服务质量,切实维护拆迁当事人的合法权益;二是加强对拆迁企业的管理,进一步完善年度目标考核制度;三是加强对拆迁工作人员的法制和业务培训,不断提高拆迁工作从业人员的法律意识和业务水平,使之依法高效开展城市房屋拆迁工作;四是建立健全拆迁档案管理制度,做好拆迁管理相关档案的归集整理工作;五是做好房屋拆迁、房屋安全鉴定相关数据的统计工作;六是在搞好城市房屋安全鉴定工作的同时,配合做好农村房屋的安全鉴定工作。


第七部分  房地产信息系统建设


一、工作目标
到2015年,全市联网的房地产和住房保障信息系统全面建成,行政许可在线办理,信息数据可交换查询,实现省——市——县市区三级联网共享的房地产信息系统。
二、工作要求
常德被国家纳入房地产重点监测的70个大中城市,也是全国房地产市场信息系统建设50个新增重点城市之一,“十二五”期间,要根据国家住建部及省住建厅的要求,加大房地产信息系统建设力度。在全市建立以楼盘表为核心,由统计分析与发布、商品房网上签约、商品房网上备案、存量房网上签约、存量房网上备案等模块组成的信息系统,实现办公网络化、数据集成化、信息透明化,并通过信息系统加强对房地产市场的监测和分析,充分发挥信息引导和市场调控的作用。
三、工作计划
到2012年,完成县市区房地产信息系统建设,并实现与市城区房地产信息系统的对接。
到2013年,全市联网的房地产信息系统全面完善,并实现与省住建厅房地产信息系统对接。

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